2012年北京房地产市场发展研究报告

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摘要.................................................................................1
-、 经济环境：经济增速放缓，物价水平仍然较高........................................3
二、 政策环境：调控措施严厉程度高于全国.............................................13
1. 全国政策：房地产调控持续加码，措施进-步落实细化.................................13
2. 北京政策：严厉程度高于全国，政策更具体多样.......................................16
三、 市场分析：住宅市场量价出现调整，商办市场供不应求...............................19
1. 商品房市场：供需均有所下降，价格基本保持稳定.....................................19
2. 住宅市场：下半年量价齐跌趋势显著，刚需为市场主力.................................25
3. 写字楼：供应量仍处于低位，销售价格与租金继续上涨.................................80
4. 商业用房：供不应求依然严重，售价租金均有上涨.....................................89
5. 二手房市场：受影响大于新房，部分区域降价明显.....................................99
四、 土地市场：量价齐跌，出让金总额下降，寒冬来临...................................102
五、 开发企业：多数房企业绩下滑，市朝中度提高.....................................111
六、 市场展望：鼓励自住需求，企业降低市场目标.......................................117
1. 政策趋势：坚持房地产调控不动摇，自住性需求得到鼓励...............................117
2. 房产市场：量价调整继续，近郊效型产品继续成为热点...............................118
3. 土地市场：推地以配套保障房为主，成交量与金额继续下降.............................119
4. 企业表现：拿地减少，推盘更加谨慎，降低业绩目标...................................121
研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统

摘要
-、 宏观环境：经济增速放缓，房地产调控政策严厉程度引领全国
2011 年，北京市经济继续增长，人民收入水平进-步提高，但GDP 增速放缓至8.1%，处于各省市较低水平，也低于全国GDP 增速9.2%；产业结构逐步优化，第三产业占比继续上升；CPI 为近十年来最高5.6%，九年来首次高于全国水平（5.4%），但四季度以来涨幅有所放缓，年底降至4.4%，物价水平得到基本控制；固定资产投资增长13.3%，基本与2010 年持平，但远低于全国水平23.6%；国内消费需求增速下降，贸易逆差进-步拉大。
在全国房地产调控持续加码，商品房限购限价、保障房供应配套、货币政策等各方面措施进-步落实的同时，北京作为首善之都，调控政策在严厉程度上更高于全国，外地户籍人群纳税五年方能购买”给市场带来显著影响。另-方面，北京的调控政策更具体多样，其中保障房建设计划超额完成，新增贷款占房地产开发贷款新增额比重过半。
二、 市场分析：住宅市场量价出现调整，商办市场供不应求
(1) 总体表现：销售面积降至近年低点，价格上涨势头得到遏制北京住宅市场成交低迷，价格涨势得到控制，写字楼及商业用房市场则供不应求，销售价格继续上涨，同时空置率下降，租金上涨。价格方面：商品房销售均价近年来首次下跌，微跌0.1%，其中住宅的跌幅更大，均价下跌1.9%，是近三年来的首次下跌，超过2008 年跌幅，下半年价格调整趋势更加明显；写字楼及商业用房价格均连续第二年上涨，涨幅分别为9.0%及8.9%，绝对水平达到或接近近年来最高。需求方面：商品房销售面积和金额均下降，其中住宅降幅最为明显，已跌破2008 年低点；写字楼及商业用房成交量均有所下降，主要受近两年可售资源减少影响，但降幅均小于供应。
供应方面：商品房新批上市面积降至近年来最低，降幅为3.9%，小于住宅的降幅9.4%；而写字楼的供应量有所回升，商业用房与上年基本持平。供求对比来看：住宅市场明显供过于求，库存持续攀升，出清周期延长，而写字楼及商业用房相对供应不足，尤其是商业用房严重供不应求。二手房市场：受影响大于新房，部分区域降价明显，成交量为近两年最低，四季度价格降价趋势显著，其中远郊区县价格率先下跌且调整幅度较大。
(2) 需求转变：外来购房者占比大幅下滑，中效型、五六环是热点
客户结构：受限购影响，外地客户占比大幅下降，由2010 年的36%下降至2011 年的15%；25-35 岁刚需客户依旧为购房主力，占比从2010 年的37%提高至43%，表明首次置业需求继续成为购房主力，而35-55 岁的改善性需求类客户占比骤减。付款方式：混合贷款仍为主体，但受信贷紧缩影响，以按揭贷款付款的交易占比明显下降，-次性付款及公积金贷款占比显著上升，商业贷款占比下降。产品形态：中效型仍为市场热点，90 平方米以下中效型继续热销，占比有所提高，中等户型供求基本平衡，效型供不应求。区域分布：五六环近郊区域仍为市场主体，成交量占比明显提高，五环以内占比降至30%以下，五六环之间也仍是供应占比最大的区域。
(3) 不同区域：朝阳区市场份额连续第五年下降，房山跃居为供应量最大区域
价格方面：各区域仍上涨，但涨幅趋缓，涨幅最大的是昌平、通州、房山。需求方面：朝阳、大兴、房山成交量仍最大，但朝阳占比连续第五年下降。供应方面：房山占比跃居全市各区县首位，昌平占比提高幅度最大。供求对比：大部分区域供过于求，除昌平外销供比均仍高于2008 年。
在全市各区域中，朝阳区仍是均价最高的区域，且成交量与供应量均连续第五年下降；房山跃居供应量首位，多为大房企进驻，2011 年新项目较多，竞争激烈。
三、 土地市场：量价齐跌，出让金首次出现下降，地王含金量成色不足
价格方面：楼面均价下降10%，溢价率跌至六年来最低点18%。成交方面：成交持续低迷，同比下降32%，是自2006 年以来的首次下降，各类用地成交量均有所下降，住宅用地降幅最大。供应方面：计划供应量增加，支持保障房建设，但招拍挂市场实际推出量大幅下降27%，各类用地推出量均有所下降且降幅相差不大。出让金方面：土地出让金四年来首次出现下降，降幅超过全市商品房销售额降幅，表明政府收入受政策影响大于企业。地王方面：2011 年十大地王无论从成交金额、溢价率还是楼面均价方面，均不如前两年的十大地王。
四、 开发企业：多数房企业绩下滑，但市朝中度提高
多数房企在北京的销售业绩下滑，尤其在下半年比较显著，但市场占有率进-步提升，销售前十房企市场份额逐年扩大，2011 年市场占有率提高至近三成。凭借保障房销售占优，首开等国企排名大幅提升，而万科等民企排名下滑。同时，各房地产开发企业谨慎拿地，拿地企业数量减少，仅为22 家，比上年减少12 家，且拿地金额大幅下降72.5%，充分显示出各企业开源节流，确保资金状况保持良好状态。从资金来源来看，房企资金总量同比下降7.5%，自筹资金占比达到七年来最高，达到33%，国内贷款占比降至七年来最低水平22%。
五、 市场展望：政策不动摇，量价继续调整可能性较大
2012 年，展望政策方面，仍将坚持房地产调控不动摇，自住型需求得到更多鼓励；房产市场方面，成交继续低迷，价格继续下调，近郊楼盘及效型产品继续成为成交热点；土地市场方面，推地以配套保障房为主，成交量与金额继续下降；企业拿地减少，推盘更加谨慎，降低业绩目标。