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房地产经济泡沫的危害性分析

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  • 发布时间:2014-11-19
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1、房地产市场是否存在泡沫1.1首先是规模是否过大这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看,过去5年,城镇住宅建设累计竣工面积、年均住宅竣工面积是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上,每年城镇住宅的投资规挠近全社会固定资产投资的-半,约占国民生产总值的16%,超出世界平均水平-倍以上。相对于我国的经济总量,这个规模实在太大了。

1.2发展 速度是 否太快近年来房地产业发展过猛,表现在以下几方面:-是近年来房地产业圈地,炒地现象日益严重。房地产开发进入到-个新的高涨期,全国兴起大盘热。各地房地产商大搞圈地运动”,动辄圈地几千亩,提前倾其能、尽其力圈地、占地,这是房地产过热的明显征兆。二是房价持续暴涨,地价的高涨必然导致房价的高涨,目前多数沿海城市市区的商品房价格均达到或超过8000--15000元。国际上,房价和居民年收入之比-般在4到6倍,而我国许多地区已经超过了8倍。三是房地产市场的各项指标-直都保持很高的增长速度,保持在两位数以上。

1 3资金支撑是否稳健房地产业是资金密集型产业 ,市场发展受资金供应的影响很大,-旦资金供应受阻,资金链条就可能中断,从而引发-系列连锁反应,目前进入房地产市场的资金结构主要包括银行贷款 、个人储蓄、开发商自有资金 、施工企业垫资、社会游资。在这五块资金中,银行贷款(乖J率)和社会游资具有易变性,而个人储蓄、开发商自有资金和施工企业垫资具有有限性,都不足以支撑房地产业的稳定发展,因而隐含着极大的风险。

综上所述,无论从上面哪个角度分析,当前的房地产价格都普遍高于其基本价值。从全国来看,房地产价格高估的程度大多在20%以上,部分城市高估的程度则更为严重。因此,可以说房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。

2、房地产经济泡沫产生的主要原因2.1房地产商品的特殊性在-定时期内房地产商品供求不易均衡 ,而且合同期摊销交易成本保 ,这是泡沫载体所具有的-个条件。所以房地产容易产生泡沫 ,是泡沫的主要载体之-。

2.2土地的稀缺性我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展,人口的增加,人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。因此 ,土地的稀缺性使地价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。

2.3地价具有虚构性地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不-致现象。

2.4房地产市场是不充分市场由于房地产市场买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄悄进行的,这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

2.5银行放 贷的倾 向性由于房地产的不可移动性及其保值增值性,银行系统很愿意发放房地产贷款。造成大量资金涌向房地产业。信贷的盲目扩张给泡沫的产生埋下了隐患。

2.6政府部 门的不正之风·166·政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地以及政府部门的设租,寻租、贪污受贿行为等也是助长泡沫形成的原因之-。

3、房地产经济泡沫的危害性分析3.1导致社会资源配置不合理,经济结构构失衡在房地产经济泡沫破灭之前,房地产价格迅速上升,房地产业高于其他产业几倍甚至几十倍的投资回报率误导了各种经济主体盼长期投资行为,由此必然会吸引大量的社会资源进入房地产市场,意味着生产性 、服务性产业和基川设缺乏足够的发展资金投入而得不到应有的发展。最终使整个社会经济结构失衡。

3.2破坏金融系统运行,导致金融危机房地产经济泡沫时期,由于投机活动盛行,房地产市场预期回报率远远高于其他生产型产业,必然诱使许多银行将大量贷款投放到房地产市场中。这使得银行资金投放标准被扭曲,丧失正常监督功能,结果会大大削弱银行体系的风险防范能力。房地产经济泡沫破灭的-个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。房地产经济泡沫破灭意味着房地产企业的大批破产,脆弱的银行系统将运转失灵,最后可能导致爆发全面的金融危机。

3.3加剧社会两极化趋势,引发经济、政治和社会危机- 方面,房地产经济泡沫的形成直至破灭的过程中,少部分投机者财富迅速集中,而大部分人可能赔得倾家荡产,由此加剧了社会财富的分配不均、国民收入不平等现象,社会两极化的趋势更加明显。另-方面,泡沫现象严重时会造成大批工厂倒闭、失业人数剧增、犯罪率激升,社会风气败坏、维持社会稳定的成本大大增加,随时可能会引发经济 、政治和社会危机。

3.4影响城市发展形象,削弱竞争力房地产经济泡沫的生成和破灭都会对-个城市的降发展产生不 良影响。房地产经济泡沫的生成阶段造成了虚假繁荣。重投机、轻生产,降低城市劳动生产效率 ,市场秩序紊乱,房价飞涨,甚至影响到人们的心理和行为,打乱整个城市的正常经济生活节奏 ,城市降发展受到较大的影响。同时,-旦房地产租金和价格高涨,增加了商业活动成本,使最终的产品和服务价格上升 ,商业竞争力下降,会影响城市对投资商的吸引程度 ,结果使-部分投资转移到其他经营成本更低的城市。房地产经济泡沫-旦破灭后,会造成城市经济的萧条和企业不良债务缠身,甚至金融机构产生大量坏账 、呆账 ,最终会在很大程度上破坏城市投资环境 ,降低城市竞争力。

4、房地产经济泡沫的防范措施4.1加强宏观形 势和政策的监控治标须得治本,宏观调控房地产市场秩序,必须从源头上根除房地产经济泡沫产生的土壤。政府对宏观经济形势进行全方位的监控,制定合适的政策,建立市场运行规则和监管规则的执行,有效实施宏观调控并按市场发育程度建立清晰完备的制度,促使房地产市场的降稳定发展 ,是防止房地产经济泡沫的首要措施。

4.2强化土地资源管理,调节供求关系通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨。首先要严格执行土地开发规划审批制度,调控好土地供应总量、各类用地的供应比例、供应结构和供应区域。其次要严格土地招投标管理,完善政务公开经济建设制度。再次是开征土地财产税,抑制土地投机和闲置。最后是要建立土地信息系统,实行全国联网,加大信息透明度,防止信息不对称,控制圈地、炒地等现象。

4.3规范土地市场秩序和行为要严格市赤管,建立良好的市场秩序。-方面,完善房地产信用体系,建立诚实守信的市撤境。要用法律形式规范房地产交易式 ,继续完善新建商品房网上备案制度。严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为。

另-方面,对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处,严惩无正当理由闲置土地的圈地人,以及房地产领域的违法活动。

4.4整顿住房金融市场秩序 ,规范住房金融业务,防范住房贷款风险央行要采取有力措施控制商业银行贷款过多流人房地产业。-要严格审查住房开发贷款发放条件,切实加强住房开发贷款管理。二要强化个人住房贷款管理,严禁发放零首付”个人住房贷款。三要规范个人商业用房贷款管理¤款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过lO年,所购商业用房应为现房等。

4.5建立完善的房地产价格监测、预警系统不断完善房地产市场的宏观监测体系,就是对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析,对市场运行情况进行评价和顶测 ,定期发布市场分析报告,合理引导市常在必要时通过土地供应、税收和预售管理等手段及时调控,有效防止泡沫的产生。

4.6建立和完善多层次的住房保障体系首先要积极发展完善住房公积金制度 ,改变公积金贷款市场的垄断性,启动房地产二级交易市场的公积金制度。其次是完善廉租住房制度 ,团圆!豳:强化政府的住房保障功能,进-步扩大廉租住房覆盖范围,切实保障中低收人家庭的基本住房需求,三是建立房屋租赁新机制。完善廉租住房和房屋市朝租赁制度,多渠道筹措房源,建立面向低收人家庭的房屋租赁新机制。四是大规模推出经济适用房,抑制商品房价格。

4l7有效利用外资,加强监管从2004年起,房地产业的资本构成开始多元化,大量外资的进入促使融资渠道有效增加,满足我国居民多层次的住房需求。但这同时也为房地产经济泡沫的形成提供了必要条件。因此,要加强对外资规模和流向的监管,并通过各项土地供应、银行信贷、税收政策和基础设施等配套政策来进行调节,使之有利于我国房地产业发展。

4.8研究有关住房税、费的政策,通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费近年来,国家出台了-系列鼓励住房消费的税收政策,清理了-批住宅建设和消费环节的不合理收费,有效地减轻了居民购买 、换购住宅的负担。下-步,-是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策;二是进-步研究和调整鼓励住房消费的税收政策;三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度,理顺商品住宅的价格构成,鼓励普通住房消费。

4.9加强舆论宣传的引导,提倡节约型住宅消费观念通过加大宣传力度,树立科学合理的住宅消费观,避免房地产消费市场上的盲 目跟风、盲目投资行为。同时,要大力宣传房地产经济泡沫的危害 ,充分认识到房地产过热可能造成的严重后果,增强防范房地产经济泡沫的自觉性。

(上接第165页)家法律来进行,减少暗箱操作的行为发生。

(三)借鉴国外经验发达国家的市抄济已经进行了许多年,在合同管理方面有很成熟的做法,我国企业可以结合自身的实际情况,对国外经验加以借鉴。

以上的做法是就总体做法而言,具体到实际的合同管理工作中时,也要采取-些有针对性的策略。按照合同管理工作的流程,采取的策略分别如下:(- )合 同的签订在上文中已经提到-份好的合同要公平、完备、明确和科学,因此在制备合同时必须坚持这几个原则。要理清合同和施工图纸存在差异,对此进行清晰描述。另外 ,如果签订合同时图纸不详细、最终材料未确定、施工方法未明确或者工程量未校准时,最好以暂定价处理。

(二 )合 同履行合同的履行原则按照合同的整体项目计划进行,及时支付所需资金。

策略的技巧是利用资金控制项 目的进展。专业人员负责检查实际施工质量是否与标准相符,及时纠正整改偏差,确保施工的质量。项 目完成后,按照合同的规定进行验收,做详细的记录,资料归档保存,以备查阅。

(三)合同实施中变更和防范设计变更、合同变更和现场变更都属于合同实施过程的变更。防范变更的方法常见有:了解营销意图,加强信息交流和反馈 ,避免出现自作主张的情形;进行图纸会审,各方责任明确;明确工程范围划分及其搭配;处理好场地移交;事先明确施工措施、工艺、工序;对于精装修的房地产项目,存在数量大而施工方法相同,可以先行施工样板,以此规范施工;制定措施应对材料价格引起的变化;在施工总过程中,设定施工阶段点 ,合理安排施工时间。

(四)资金的支付或结算明确合理的支付方式;结算与反索赔办理要及时;约定价款的调整方式;加强对结算数据的审核。

(五)风险的控制房地产项目存在很多风险,涉及国家政策 、设计、施工进展、资金等等,合同要对此进行识别、评估、量化,并做好应对措施。

总结:房地产开放建设项 目是-项巨大的工程,考验房地产企业的管理水平 ,合同管理是房地产企业有效规避风险和创造利润的关键之-,本文论述的合同管理策略可以为合同管理提供-些切实可行的方法。

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