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美国大学与城市在房地产开发上的冲突

发布日期:2014-02-20审核编辑:本站小编

美国大学进行房地产开发是多种动机驱动的结果,主要包括满足学生住房、娱乐体育设施,以及教学科研设施等不断增长的需求;提升校园周边环境,促进城市振兴的需要;为学校创收等。

美国大学在内部和外部需求的双重压力下不断追逐传统校园边界之外的房地产开发项目,越来越多地侵入周边社区,并由此引发了与城市的广泛冲突。据相关研究发现,几乎每个美国大学房地产开发项目都与大学外部群体有一定程度的冲突。虽然不同的大学甚至是同一大学的不同开发项目都可能因不同的原因而与城市发生冲突,但是总的来看主要有以下几个较为普遍的冲突来源。

美国大学与城市在房地产开发上的冲突

1.社会公平问题

大学在校园周边的房地产开发一方面使其成为城市振兴的重要动力,另一方面也引发了人们担心的社会公平问题。由于一些大学的房地产开发项目和社区重建政策很少考虑周边社区居民的生存状况和需求,因而社区居民、商业和非营利机构等纷纷指责大学的扩张导致了常住居民和商业的迁移、忽视了低收入阶层的需求、破坏了历史遗迹等。一些利益相关者甚至提出,教育机构忽视社区社会问题达

到如此程度,以至于他们已经营造了一种不信任的气氛。

2.负面溢出效应

所谓负面溢出效应是指大学的房地产开发活动在实现大学扩张目的的同时,会对大学之外的人或群体产生一些不良的影响。这也是导致大学与城市社区产生冲突的一个重要原因。与大学相比,社区居民更加关注与生活质量有关的问题,例如担心新建学生宿舍会影响社区的特性、租金上涨的压力、商店和公共设施对学生市场的迎合,以及交通、噪音和停车等问题。

大量学生的出现是大学房地产开发带来的一个最直接的溢出效应,也是社区居民的最大顾虑。一方面他们害怕大量新建学生宿舍会改变社区的特性;另一方面由于许多大学生都不住校而在附近社区租房,社区居民们往往未做好准备或者不愿意接纳他们。此外,一些大学地产开发项目由于用途不受欢迎也遭到社区居民的抵制。为了维护社区的良好生活环境,社区居民通常不愿意大学在附近建造体育馆、剧院、停车场等交通密集的建筑,以及用作工程维修、火警、紧急医疗、集体宿舍等噪音密集的建筑。更有甚者,一些社区甚至因为美学原因反对大学的房地产开发。例如,杜兰大学在扩张到附近住宅区时就曾因为其现代玻璃结构与传统住宅区不协调的问题而遭到社区的反对。

3.地区划分

美国大学在房地产开发时经常与城市在地区划分问题上产生纠葛。在美国,如果州没有特定协议或相关立法的话,公立大学和私立大学过去都不受本地区划管理。然而,近年来各市政当局却越来越倾向于使私立大学服从地区划分。这使得那些不愿被大学侵入的社区可以利用地区划分来抵制和反对大学的扩建项目。从其对抗形式来看主要有两种:

一是利用既有的地区划分来反对大学扩张到居民区;二是为了制止某个大学的扩张活动而试图改变现行的地区划分。此外,大学周边的居民还常常建立邻里或社区协会来反对某个分区决定,并抑制大学进一步扩张的更广泛威胁。在大学进行物业购置和地产开发的过程中,这些社区组织通过集中公众意见、游说当地政府、与大学进行谈判并签订合同或协议,经常使大学的开发项目陷于停滞。

4.财产税的减少

美国大学享有免税资格,其购置的不动产可以免征财产税。然而,大学不交税并不意味着城市就不再提供关服务了,附近社区仍要提供治安保护、道路养护、周边甚至校园内的污水处理系统等。因此,大学的扩张范围越大、不动产越多,城市政府的损失就越大。尽管大学对地方经济和社区发展做出了很大贡献,但是其免税资格也日益成为一些城市政府关注的问题,以及引发大学和城市争端的一个重要原因。

大学曾一度被看作是远离尘世喧嚣,专注于探索真理的场所,然而,随着其职能的不断扩大和社会经济贡献的日益显著,它越来越多地被看作是社会的核心机构。今天,在给地区社会、经济和文化发展带来强大的辐射效应的同时,大学也将其传统校园的边界不断延伸到周边城市社区,成为城市地区最大的土地所有者和开发者之一。由于土地购置与开发的复杂性以及利益相关者的多样性,许多大学在土地开发利用的过程中与驻地城市发生了各种冲突与合作。

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