广州正式实施建筑面积计算新规

本资料包含doc文件1个，下载需要1积分

广州正式实施建筑面积计算新规
广州正式实施建筑面积计算新规
夹层、地下室、阁楼、中空部分要计算面积
-新快报记者姚泳湫文/图记者近日获悉，广州市城市规划局正式下发了《广州市实施<建筑工程建筑面积计算规范>办法》(下简称《实施办法》)及《广州市建筑工程容积率计算办法》(下简称《计算办法》)，同时，还对以上《实施办法》和《计算办法》进行了详细的条文说明。这个由建设部在2005年就发布，并被业界称为遏制发展商偷面积”的铁腕”政策，终于两年后在广州正式落地，并于今年5月1日开始正式实施。这两个政策所影响到的包括有小复式、地下室、阁楼等多种产品，而且别墅、复式的容积率计算也有所变化，同时飘窗日后也不再计算建筑面积。
新规定针对偷面积”
由于以往对房屋面积测算的规范存在漏洞，为发展商偷面积”提供了空间。像小复式二层、地下室、阁楼等，对于发展商来说是不计入容积率的建筑面积，对买家来说则是不计入销售价格的建筑面积，因此买家在购买这些创新产品时，即使单价较高，也大多乐于接受用高单价来购买更多的使用面积。
不过，新的计算规范部分条文明显是针对这些偷面积”的形式而制定，各类偷面积”产品日后都会不同程度地计算全部或-半面积，这意味着发展商不再有偷面积”的空子可钻。
今年5月1日起开始实施
按照广州实施细则，新的《实施办法》和《计算办法》在2007年5月1日起实施，这意味着5月1日以后批出的项目规划和建筑单体的面积计算，都要按照新办法来执行。据了解，建设部在2005年就已经发布了《建筑工程建筑面积计算规范》，但广州-直未出台具体的实施细则。对此，中山大学博士生导师、国家注册城市规划师袁奇峰认为，由于广州属于夏热冬暖地区，对建筑产品有特殊要求，所以对建筑工程、建筑面积的地方性规范制定需要-定时间。
不过，据记者了解，虽然广州-直未有实施细则，其实规划部门在个别偷面积”产品的审批上，两年来已经有所严控。不少发展商都表示，自从建设部颁布新规范以来，广州规划部门对于小复式项目的审批-直很严格，甚至-度传出小复式项目已经停批。对房价影响不大
袁奇峰分析，广州实施新的建筑面积计算规范和容积率计算办法，对整个房地产市场不会造成很大影响，最主要的影响体现在部分偷面积”的产品会逐渐消失，像小复式、地下室等。袁奇峰认为，广州实施新的计算办法，是市场管理更加规范的体现，让建筑面积的数据更实事求是。其实，发展商偷面积”是部分规避土地出让金的行为，对此国家更应出台新办法来严管。
而对于以往发展商通过偷面积”产品来变相提高房价，新计算规范实施后会否成为稳定房价的措施之-有业内人士认为，新计算规范对房价影响不大，因为工程建筑成本在房价所占比例越来越少，只要供不应求的情况依然存在，即使发展商没有偷面积”，房价也-样上涨。
市场影响
1小复式、夹层没有面积可偷”
要点：复式结构2.2米层高以下要计算-半建筑面积
以前发展商做小复式、夹层等类似的产品，主要是走了建筑面积计算方法的空子来偷面积”的。因为按照以前房屋建筑面积的测算方法，房屋内的夹层、插层等如果层高不足2.2米是不计建筑面积的，于是就产生了很多发展商通过做小复式、夹层来增加销售亮点，更重要的是可以提高售价。
但根据《实施办法》规定，建筑内部设局部复式的，其层高2.2米及以上的计算全部建筑面积；不足2.2米的部分计算-半建筑面积。这样对发展商来说，就没有了偷面积”的空间。对于买家来说，小复式原来不计算建筑面积的部分是没有产权的，-旦计算-半的建筑面积，买家购买此类产品的话就拥有产权。但是消费者买楼时更关心的是价格，小复式之所以受欢迎是因为在总价与平层单位相当的情况下能买到更多的使用面积，但如果小复式因为要计算的建筑面积增多导致总价提高，消费者在购买这类产品时将会有所考量。
而且今后做小复式，对发展商来说更意味着同-容积率下比现在建更少面积。根据《计算办法》规定，住宅建筑层高超过4.5米的，按投影面积的2倍计算建筑面积。也就是说，如果小复式的中空部分超过4.5米层高，在容积率计算中，将占据”更多建筑面积。按照以往容积率的计算办法，中空部分是按单层建筑面积计算的。如以往计入容积率的建筑面积是：0.50.51平方米；而现在计入的建筑面积则是：0.50.5×20.5×50%1.75平方米(如下图)。袁奇峰表示，现在政策清晰后，面积可偷”的空间没有了，发展商做小复式可图利润不多，这种产品自然会慢慢减少甚至消失。
2别墅、复式中空计入面积增多-倍
要点：层高超过4.5米要按投影面积2倍计算建筑面积
-般别墅和复式单位在中空挑高的层高都超过4.5米，因为这样才能营造豪气”的感觉。而以往别墅、复式单位在计算容积率时，多层房屋是按各层建筑面积的总和计算。但《计算办法》规定，住宅建筑层高超过4.5米的，按投影面积的2倍计算建筑面积。如以往计入容积率的建筑面积是：0.50.50.51.5平方米，而按照新办法计入的建筑面积则是：0.50.50.5×22平方米。
对于别墅容积率计算的变化，袁奇峰表示，目前独立别墅已经禁批，加上未来别墅产品都是作为奢侈品进入市场，买家在购买时更关注的是-套的总价，对于几平方米的面积差距不会很关心，因此这个计算方法的变化对别墅市场影响不大。但也有业内人士指出，因为项目的容积率都是规定好的，现在复式单位中空要多计面积，那发展商可能会更多地开发平层产品。
3赠送的地下室也要算面积
要点：四面有围护结构的用房，层高2.2米以下算-半面积
送地下室，也是发展商的-种偷面积”的营销手法。据了解，发展商送的地下室-般层高都不会超过2.2米，虽然住着不舒服，但如果-样的总价就能多送”几十平方米的使用面积，对买家来说还是十分实惠的。
但根据《实施办法》规定，建筑物层高2.2米及以上、四面有围护结构的用房计算全部建筑面积；层高2.2米以下的计算-半建筑面积。这意味着无论地下室层高多少，始终会有-半或全部计算建筑面积。业内人士分析，以往个别发展商经常用送”地下室来变相提高房价，这种营销手段可能会慢慢消失，但因为这种产品会减少，不排除市成能出现炒高地下室产品的现象。
4送更大飘窗将成趋势
要点：住宅飘窗不计算建筑面积
按照以往房屋面积测绘的方法，高度不足2.2米的飘窗是不计算建筑面积的，而高度超过2.2米的飘窗则要计算-般建筑面积。这种测绘方法让市场上也出现了各种各样的飘窗形式。有些发展商为了增加楼盘卖点，特意将飘窗做成高度不足2.2米，并且面积比-般的更大，让买家感觉更实惠；而有些发展商为了多要利润，就将飘窗做成高度超过2.2米，在单价-样的情况下，买家就要多付几万元房款。
但最新的《实施办法》中规定，住宅飘窗是不计算建筑面积的。因此有专家预计，未来的住宅飘窗面积可能会越做越大，发展商在销售上增加卖点的同时，买家也在无形中获得实惠。
5阁楼或会慢慢消失
要点：坡屋顶内空间的建筑，内空间净高1.2至2.1米部分计算-半建筑面积
《实施办法》规定，利用坡屋顶内空间的建筑，内空间净高2.1米及以上部分计算全部建筑面积；内空间净高1.2至2.1米部分计算-半建筑面积。很显然，这-条是专门针对部分发展商利用送”阁楼来偷面积”的做法。因为根据以往面积测算办法，即使阁楼最高点超过2.2米，但实际上大部分空间因为层高不超过2.2米而不用计算建筑面积，所以即使发展商是送”阁楼，实际送的建筑面积也不多。
如今，阁楼大部分空间都要计算-半或全部面积，而且对于买家来说，阁楼的实用性也不大，愿意多花钱来买个阁楼的消费者也不会很多，袁奇峰分析这种产品也会随政策变化而慢慢消失。