《房地产估价》实训指导书

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《房地产估价》实训指导书
1. -般因素
1.1 地理位置
南京市是江苏省梳，地处长江下游，江苏省西南部，北纬31°14′～32°27′，东经118°22′～119°14′。东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省滁州、马鞍山、芜湖市接壤，北临安徽省滁州市。现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关6城区、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江宁5郊区和江浦、六合、溧水、高淳4郊县，面积6，515km2，人口520万，其中市区面积975.76km2，人口269.33万。
南京地处我国经济核心区-长江三角洲西部，又处于长江沿江经济带东部，地当我国生产力布局长江和沿海地带T”型产业密集带的结合部，紧邻我国最大的经济、金融中心和亚太地区重要的经济中心-上海，北连江淮，南接皖浙，东近大海，西达长江中、上游，经济地理位置十分优越。
1.2 自然环境
南京市地处宁镇扬丘陵地区，境内多低山丘陵，平原主要分布于长江、秦淮河、滁河沿岸和石臼湖、固城湖之间。属北亚热带季风气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，季节分明。年平均气温15.3℃，年平均降水量1，033.0mm。
1.3 交通条件
南京市濒江近海，是我国华东地区重要的交通枢纽。铁路、公路、水运、航空、管道五种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。南京港是全国内河第-大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线交汇于此，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；南京是104、205、312、328四条国道、九条省道的交汇点和鲁宁输油管道的终端；南京禄口国际机场已建成启用，有30多条航线通往国内各主要城市；绕城公路、宁连、宁通-级公路、沪宁高速公路和宁马高速公路均已建成通车，南京市目前已成为长江中下游地区的重要交通枢纽，交通条件十分优越。
1.4 城市性质
南京市是著名古都、江苏省梳、长江下游重要的中心城市。南京市为我国六大古都之-，是国家级历史文化名城；作为江苏省梳，是全省的政治、文化、经济中心；作为长江流域四大中心城市之-和长江三角洲西部枢纽城市，是南京都市圈的核心城市。目前南京已发展成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文明于-体的江滨城市。
1.5 城市建设与土地利用状况
按照《南京市城市总体规划》，城市化进程将进-步加快，功能分区逐步明确，主城区以内涵发展为主，重点发展第三产业，强化金融、贸易、信息中心职能；外围城镇重点发展第二产业，加速基础设施配套建设。
主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界，分为五个片区：以第三产业为主体的中片；以河西生活居住区为主体的西片；以中央门外工业区为主体的北片；以钟山风景区为主体的东片；以纪念风景区、对外交通设施为主体的南片。
1.6 城市经济状况
南京市经济以第二产业和第三产业为主。商服业历史悠久，拥有众多的名店、名品。商服业企业集中分布于市区中心地带，繁华程度较高。发展第二产业的基本思路是充分发挥科技优势，强化企业素质和效益，重点扶持支柱产业，调整改造传统产业，加快培育战略产业，逐步建立以高技术含量和集约、规模经营为特征的现代化产业体系”。牢固确立计算机及通信设备、家用电器、汽车摩托车、石油及精细化工、建筑及建材五大支柱产业在第二产业经济中的主导地位。随着产业结构的调整，规模经济不断状大，集团企业日益增多。
1.7城市基础设施状况
南京市区现有水厂7座，日供水量177万吨。南京电网系华东电网的枢纽之-，有七回220kv线路与华东电网相连。主城以220kv变电站为电源站，110kv高压输电线为主要网络形成单环网供电。南京电网目前有38.5万kw（南京热电厂）和10.5万kw（下关电厂）电厂各1座，日供电量超过2000kwh。南京目前的煤气气源来自南郊的梅山冶金公司焦化厂、南京第二钢铁厂和城北的南京煤制气厂，在城东玄武湖和城西南南湖各有1座储气柜，规模均为11.5 万m2。南京液化气气源，主要由金陵石化公司和扬子石化公司供应。居民燃料气化率超过90%。南京人均供水、用电量和气化率均居全国大城市前列。总之，南京市区基础设施趋于完善。
1.8 土地市场状况
近年来，南京市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断改善和土地使用制度改革的不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范。
1.9 产业、税收政策
1999年1月1日修订后的《中华人民共和国土地管理法》实施，使新征城市建设用地的补偿费用有了较大提高，这无疑对城市存量土地的价格上升有较大的影响。房改房上市交易，货币分房制度的实行，住房贷款的改革以及南京市货币拆迁政策的出台，刺激了南京市地产市场，促进了地价的上扬。
1.10 区划调整
二○○○年十二月，经国务院批准，江宁县撤县改区，将江宁区并入南京市主城区。南京市东进南移”的发展战略以及区划调整，给江宁区房地产开发带来了新的机遇，南京原主城区市民及外来私营业主纷纷到江宁区置业安家…宁区的房地产价格近期内大幅度上扬，致使该地区地价上升较快。
综上所述，近年来，南京市市区地价有-定幅度的上升。